Строительство в городе

Ситуация не то чтобы очень частая, но иногда встречающаяся: в полностью завершенном коттеджном поселке остаются непроданные дома. Даже ничтожное в процентном отношении их количество - всего 1-2 на целый поселок - способно серьезно испортить имидж: у всех на участках уже построенные коттеджи и ландшафтный дизайн, а здесь еще чисто поле… И все понимают, что, когда эти участки начнут осваиваться, по дорожкам поселка поедут самосвалы и бетономешалки, станут расхаживать рабочие из стран СНГ…

Причины самые разные

Почему вообще так происходит? Это брак в работе проектировщиков? Некие естественные дефекты: участок расположен возле шоссе, рядом со свалкой? Как выясняется, возможны любые из названных факторов, и еще множество прочих. “Традиционно считается, что неликвидом становятся участки с дефектами, - говорит Валерия Родионова, руководитель филиала “Сивцев Вражек” компании “Новый город”. - Например, расположенные возле КПП, около дороги. Но иногда продажи “зависают” по прямо противоположной причине: застройщик выбирает самые лучшие участки и сознательно ставит на них завышенную цену. В расчете на то, что такой товар обязательно найдет своего покупателя”.

Бывает и так, что участок продан, но не застраивается. Это говорит либо о том, что у покупателя неожиданно кончились деньги, либо о его конфликте со строителями. Подавляющее большинство продаваемых сегодня в Московской области объектов - с подрядом, т. е. покупатель обязан воспользоваться услугами предлагаемой застройщиком строительной компании. Само по себе это возражений не вызывает (покупатель изначально в курсе, хотя расценки у таких навязываемых подрядчиков часто бывают завышенными), но если к этому добавляется еще и плохое качество работы… В общем, резюмирует Татьяна Сташкевич, руководитель департамента загородной недвижимости корпорации “Рескор”, в подобном случае стройка, скорее всего, остановится до разрешения конфликта и возобновления владельцем купленного участка финансирования работ.

И один - много!

Нет ли у застройщиков некоего признанного допустимого процента такого брака? Скажем, не продано 5% домов в поселке - и бог с ними, а мы пойдем заниматься следующим проектом? Опрошенные нами эксперты были категоричны: такой подход сегодня на рынке неприемлем, прежде всего потому, что это вредит имиджу поселка - тот выглядит “проблемным”. А покупатели (ум которых, как известно, пытлив и изворотлив) начнут придумывать этому явлению свои объяснения: от ненадежности застройщика до конфликтов с местными властями и природоохранными ведомствами. Зачем доводить до такого?!

“Для застройщика очень важно реализовать все домовладения и не терять деньги, которые могут быть утеряны вследствие недостроя, - отмечает Сташкевич. - На рынке существует достаточно серьезная конкуренция, и если у застройщика есть подобные проблемы, даже всего с 1-2 домами, то потенциальные покупатели уйдут к тому продавцу, у которого этого брака нет вообще”.

“Допустимого процента брака не существует, - соглашается Василиса Баженова, руководитель дачно-рекреационного комплекса “Гагаринлэнд”. - Случаи недостроя, конечно, встречаются. Но это очень недолговременное явление, особенно при сегодняшнем состоянии рынка. Даже недостроенные дома или дома с дефектами долго не залеживаются - они продаются, хотя, конечно, существенно дешевле, чем все остальные”.

Что делать?

Если же непроданные дома застаиваются и это начинает беспокоить застройщика, существуют разные способы разрешить ситуацию. Причем тот, что для человека, далекого от реалий рынка, кажется наиболее правильным - снизить цену - на поверку оказывается ошибочным.

“Сегодня рынок не прощает сбрасывания цены, - убеждена Валерия Родионова. - Вместо ожидаемого эффекта можно добиться прямо противоположного: покупатели уйдут. Они сразу начнут задавать резонные вопросы: почему такое происходит? Может быть, у застройщика какие-то финансовые трудности? Так он, чего доброго, не сумеет завершить строительство… Или в поселке вдруг обнаружились дефекты? Так что продавцы первичного рынка стараются ни при каких обстоятельствах цену не снижать”.

Вместо этого предлагались другие, менее болезненные решения. Во-первых, ждать, когда покупатель все-таки появится. Цены на загородную недвижимость сегодня растут, может быть, не так быстро, но достаточно уверенно. Поэтому просто не повышать цену в течение полугода или года означает сделать коттедж заметно более доступным для покупателей - и без всего того негатива, который вызывает “лобовое” снижение цены.

Во-вторых, можно построить дом и продавать его уже в пригодном для проживания виде. Сегодня подавляющее большинство коттеджей продаются на разных этапах строительства - до того момента, когда в них можно будет вселиться, должно пройти от двух до пяти лет. Люди, которым жилье нужно “здесь и сейчас”, находятся на рынке в очень незавидном положении, и если предложить им уже готовый к проживанию вариант, они с удовольствием купят его. Даже невзирая на некоторые недостатки.

В-третьих, если дом уж совсем не продается, его можно сдать в аренду. “Это очень хороший выход из ситуации, - считает Баженова. - Может получиться очень удачно для продавца: арендатор поснимает какое-то время, обживется, а потом и купит…”

Наконец, как рассказал один из специалистов рынка, просивший не называть его, есть самый последний вариант: продать подешевле, но тому, кто гарантированно не станет об этом распространяться. Коттедж может быть отдан за полцены хорошим знакомым, сотрудникам самой компании-застройщика (не самым высокопоставленным, понятно, а кому-то из “середнячков” служебной вертикали).

Спешите приобрести!

“В поселке осталось только три дома!” Подобного рода фразы часто используются застройщиками в рекламе своих объектов. Дескать, бегите, покупатели, торопитесь, а то можете и не успеть. Но вот стоит ли? То, что осталось, - это наверняка то, что не захотели купить другие…

“Последние дома в поселке - это практически всегда не самые удачные объекты. И с точки зрения расположения, архитектуры и других возможных негативных факторов”, - уверена Сташкевич. С другой стороны, просто автоматически “выбраковывать” предложения на одном этом основании неразумно. “Последний дом - это, безусловно, повод задуматься, - отмечает Василиса Баженова. - Но покупатель должен исходить из своих приоритетов: он ищет дом для будущих инвестиций? Для себя, чтобы жить там? Чтобы сдать в аренду? Но какая бы цель ни стояла перед покупателем, даже если в глаза не бросаются явные минусы коттеджа, лучше все равно приглядеться к объекту поближе и изучить будущую покупку досконально, а потом решать”.

А вот чего явно не следует упускать, так это возможности поторговаться, напирая на то, что данный объект последний. Особенно если известно, что основные продажи в поселке завершены давно, а последующая пауза затянулась. Умело используя эти обстоятельства, можно попытаться добиться снижения цены. Продавец, вероятно, и сам не в восторге от того, что несколько коттеджей в его поселке “зависли”, и будет более сговорчив…

Немного. И это временно?

Как уже говорилось, неликвида на загородном рынке пока очень немного. Частично это объясняется тем, что в последние годы заметно выросла грамотность застройщиков: столь непрофессиональных проектов, как в середине 90-х, они уже себе не позволяют.

Это в Англии таунхаусы появились в 19 веке, а в России этот пока еще экзотический продукт рынка недвижимости появился лишь в конце века 20-го. Поэтому застройщикам приходится тратить немалые усилия на то, чтобы привить покупателям интерес к подобной недвижимости.

И в самом деле: на загородный дом не похоже, участок маленький, шашлыки жарить и собаке будку поставить негде, опять же никаких помидоров на грядке. Городская квартира? Но тогда почему столько места, два этажа и личный гараж? Словом, трудно приживается у нас заграничный продукт. Однако, предложив покупателям приятное соотношение цены и качества, застройщики смогли популяризовать необычные дома. Сегодня они строятся практически на всех шоссе, уходящих от Москвы, да и в самой столице. В настоящее время в Подмосковье 47 поселков таунхаусов. В том числе на Ярославском шоссе - 8, на Дмитровском - 7, на Калужском - 6, на Пятницком - 5, на Новой Риге - 4, на Рублевском шоссе - 4. По остальным направлениям - по 1-2. Так что разброс направлений большой, но удаленность от МКАД обычно в пределах 10-15 километров. Близость таунхаусов к Москве свидетельствует о том, что их покупают не как сезонное, а как постоянное жилье. В столице наиболее перспективными и престижными считаются таунхаусы Куркино и многоквартирные коттеджи на Остоженке. Однако, вернемся к истории…

Истоки и реальность

Таунхаусы появились в 19-м веке. Тогда это были “родовые гнезда” зажиточного населения Англии. С английского языка слово “таунхаус” переводится как “дом в городе”. Обычно таунхаус - это двух - или максимум трехэтажный коттедж, поделенный на несколько секций, каждая из которых имеет собственный отдельный вход и небольшой придомовой участок земли (обычно от 2 до 5 соток). Секции таунхауса оформляются в едином архитектурном стиле. Достоинством каждого таунхауса являются не только просторные апартаменты для хозяина, площадью примерно 150-300 кв. м, но и личный гараж и место для парковки автомобилей. Первый этаж квартиры традиционно занимает гостиная, кухня и подсобки, а жилые и рабочие помещения расположены на втором и третьем. Все уровни оснащены отдельными санузлами.

По мнению специалистов, сегодня, чтобы быть востребованным покупателями, таунхаус должен иметь следующие качества:

o Хорошая транспортная доступность, удаленность от МКАД не более 15 км.

o Благоприятное природное окружение с точки зрения экологии района, особенностей ландшафта, наличия леса, водоемов.

o Безопасность проживания: современные таунхаусы строятся на территории охраняемых коттеджных поселков.

o Современные инженерно-технические характеристики объекта, наличие всех городских коммуникаций (централизованные системы тепло - и водоснабжения, электричество, московский телефон, Интернет, кабельное ТВ и так далее).

o Наличие развитой инфраструктуры в поселке.

o Свободные планировки квартир.

Сложности роста

В странах Западной Европы и Северной Америки таунхаусы пользуются популярностью в местах, где

количество земли ограниченно. Однако в России таунхаусы “приживаются” плохо. Дело в том, что таунхаус уж слишком похож на многоквартирный дом, разве что каждый таунхаус имеет отдельный вход. А в целом все то же самое. За стеной будут плакать дети, лаять собаки, шуметь припозднившиеся соседские гости. Хотя, если звукоизоляция сделана грамотно и материалы использовались качественные, то и это проблема решаемая.

Другой проблемой отечественного рынка таунхаусов является то, что данный вид жилой недвижимости долгое время позиционировался как элитный. Во всем мире таунхаусы прежде всего рассчитаны на представителей среднего класса с умеренными доходами, тогда как в Подмосковье на данный момент средняя стоимость секции в таунхаусе составляет 200-250 тыс. долларов. По мнению экспертов, основная проблема рынка таунхаусов заключается в том, что очень состоятельные люди предпочитают покупать собственные дома, а представители среднего класса - обычные квартиры. Совершенствование отечественной ипотечной системы может сделать данный вид жилой недвижимости более доступным для среднего класса населения и позволит увеличить потенциальную емкость рынка.

Клиенты потенциальные и не только

Кому же подойдет квартира в таунхаусе? Обычно покупатели такой недвижимости - это люди, желающие создать иллюзию загородной жизни в непосредственной близости от мегаполиса. Как правило, у них либо нет желания, либо нет финансовой возможности позволить себе полноценный загородный дом.

Елена Матвеева, руководитель салона загородной недвижимости “Резиденция”, считает, что покупателей привлекает в первую очередь то, что стоимость квадратного метра в таунхаусах значительно ниже стоимости в московских новостройках, а также в эту стоимость входит пусть небольшой (1-3 сотки), но все же участочек земли. К тому же изначально это была своего рода экзотика.

Почему таунхаус обходится дешевле отдельно стоящего коттеджа? Все просто. Себестоимость поселка таунхаусов существенно ниже, чем себестоимость коттеджного поселка. Это достигается меньшими затратами на строительство и экономией земли, которую занимает поселок. Поэтому те же жилые метры в таунхаусе стоят в 2-3 раза меньше, чем в отдельном коттедже. Сниженными будут и расходы на эксплуатацию такой квартиры. При этом поселок таунхаусов обладает теми же преимуществами, что и коттеджный поселок, - автономными коммуникациями, развитой инфраструктурой и земельным наделом для каждого хозяина.

Вопрос цены и качества

По данным Светланы Кондачковой, руководителя направления загородной недвижимости “МИАН-агентство недвижимости”, средняя стоимость 1 кв. м в экономклассе - $ 1400, однако цена за кв. м в таунхаусе, расположенном на престижных направлениях, например, на Рублево-Успенском шоссе, может начинаться с $ 3500-4000.

По мнению Кондачковой, примерная стоимость эксплуатации таунхауса, включая инфраструктуру, сервис (без коммунальных платежей) - $ 150. Самые дорогие коттеджи и таунхаусы предлагаются, кроме Рублево-Успенского шоссе, на Новорижском, Калужском направлениях, а также находятся в черте Москвы.

Предложения таунхаусов находятся в нише экономкласса, и это несомненный плюс данного формата. Ведь он дает возможность за разумные деньги жить в хороших экологических условиях. Кроме того, таунхаус является выгодной альтернативой городскому жилью. К примеру, таунхаусы в поселке “Фэмили Клаб”, что в 12 км от столицы по Новосходненскому шоссе, сравнимы по цене с трехкомнатной квартирой в московском доме типовой серии. Сейчас предложения по “Фэмили Клаб” эксперты называют самыми выгодными на рынке экономкласса. Стоимость таунхаусов в “Фэмили Клаб” на момент продаж начиналась с $ 151 800, а на коттеджи - от $ 303 000. Проект, который будет завершен в конце 2007 года, включает в себя 214 коттеджей и 130 таунхаусов. Кварталы поселка отличаются друг от друга собственным архитектурным стилем. Прилегающую к реке северную часть застройки решено сделать зоной отдыха - с кортами, велосипедными дорожками и спортивными площадками.

По словам Марии Литинецкой, руководителя департамента загородной недвижимости Blackwood, спрос на таунхаусы есть. Хотя, за счет высоких темпов роста цен на городскую недвижимость, таунхаусы также значительно подорожали. И если раньше таунхаусы были альтернативой покупке коттеджа экономкласса, то сейчас они стали они уже фактически недоступны людям с бюджетом до $ 300 000. Это касается всех таунхаусов, кроме расположенных по восточным направлениям.

Спектр предложения

История таунхаусов в Московском регионе началась с поселка Сетунь, расположенного в столице на пересечении Минской и Мосфильмовской улиц. Построенный в начале 90-х годов, он был ориентирован на экспатов - иностранцев, приезжающих работать в Москву. Небольшие удобные домики должны были напомнить им жилье на родине. Кстати, таунхаусы в черте Москвы и до сих пор пользуются большей популярностью, чем за городом. Правда, как правило, их предпочитают арендовать, а не приобретать в частную собственность.

В Москве поселки таунхаусов можно найти в Куркине, Митине, Северном Тушине. Есть таунхаусы и в центре столицы, в частности, на Остоженке. В Подмосковье их строят в основном на расстоянии до 15-25 км от МКАД. Такие поселки есть в Лобне, Долгопрудном, на Рублево-Успенском, Волоколамском, Новорижском и Пятницком шоссе. Правда, поселков, состоящих только из таунхаусов, немного: застройщики отдают предпочтение смешанному типу, где наряду с коттеджами часть территории занимают таунхаусы.

По словам Елены Матвеевой, застройщикам выгодно вкладывать средства в строительство таунхаусов, т. к. земля в Подмосковье очень дорогая, и их прибыль определяется за счет строительных объемов. “Но здесь нельзя не учитывать следующий момент: если при проектировании коттеджного поселка продажи в нем начинаются практически сразу после оформления земельного участка, еще до начала строительства, то продавать виртуальные таунхаусы практически невозможно. Покупатель предпочитает увидеть своими глазами пусть незавершенный, но уже находящийся в процессе строительства объект. Таким образом, возможность раннего привлечения средств покупателей при продаже таунхаусов становится проблематичной”, - говорит Матвеева.

По мнению Светланы Кондачковой, потенциал этого сегмента рынка достаточно велик. “Причина в том, что по сути предложения таунхаусов являются единственными качественными предложениями в нише экономкласса. Покупатели данной целевой аудитории в основном рассматривают покупку таунхаусов в Подмосковье в качестве единственного жилья. Поэтому интересны предложения объектов, расположенных максимально близко к Москве. А доступных предложений в близлежащих к Москве районах с развитой инфраструктурой за приемлемые для представителей экономкласса деньги крайне мало (отчасти и из-за высокой стоимости земли в этом радиусе)”, - поясняет свою позицию Кондачкова.

В настоящее время рынок таунхаусов в Подмосковье активно развивается и занимает около 10 % от общего объема загородного строительства.

Очевидно, что рынок загородной недвижимости в Подмосковье за время кризиса сильно изменится. Новая тенденция - продажа участков без подряда - явственно обозначилась на рынке с начала года, и “Собственник” уже писал об этом. Чем может обернуться для девелоперов и для самих покупателей такой тренд, обсуждали на конференции, состоявшейся на прошлой неделе в рамках выставки “Домэкспо-2009″.

Земля “упала”

VIII практическая конференция “Сезон загородной недвижимости: мода против кризиса”, организованная русской выставочной компанией “Эксподизайн”, холдингом “Сапсан” и 20-й Международной выставкой недвижимости “Домэкспо”, собрала в основном самих участников рынка. Как заметил один из докладчиков, образовался некий “междусобойчик”. Но, если взглянуть с другой стороны, профессионалы общались с профессионалами. Поэтому здесь можно было узнать о ситуации на рынке земельных участков и загородных поселков из первых уст - от консалтеров, аналитиков и самих застройщиков.

Сразу всеобщее внимание захватило именно положение с подмосковной землей, от которой сегодня стремятся избавиться девелоперы в надежде получить наличный капитал. По словам директора департамента развития бизнеса холдинга Rodex Group Геннадия Теряева, земельные участки в 30-километровой зоне от МКАД подешевели в пять раз (в долларовом эквиваленте). Объем продаж объектов при этом упал в четыре раза. Но, как прогнозирует Теряев, готовые дома продаются и еще будут продаваться в ближайшие четыре месяца.

Похожие тенденции отмечались аналитиками рынка и раньше. Как говорится в исследовании, проведенном “Кризисной лабораторией Mozaik”, наиболее сильно подешевели те земли, которые были переоценены до кризиса. В первую очередь это касается отдаленных от Москвы участков. Так в настоящее время можно найти предложения земельных участков с разрешенным использованием для дачного строительства на расстояниях около 70-80 км от МКАД по цене $200-300 за сотку.

Но в то же время, если хозяева участков испытывают большие финансовые затруднения, они готовы существенно опускать цены и на очень перспективные участки, находящиеся в пределах 10-20-километровой зоны от МКАД. “Так, в 10-километровой зоне от МКАД появляются предложения участков категории “земли поселений” с разрешенным использованием для жилищного строительства по цене от $5-7 тыс. за сотку”, - приводит пример директор по развитию компании Mozaik Development Дмитрий Макаров.

Мегапроекты на грани вымирания

Такое положение, когда земля оптом уже не продается, фактически означает констатацию смерти мегапроектов - комплексной жилой застройки, финансовые вложения в которую предполагали инвестиции от $3 млрд. Исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая отмечает, что некоторые шансы на выживание остаются у тех проектов, которые включены в программу “Доступное жилье”, но и федеральная поддержка спасает не всех и не всегда.

Самый свежий пример: 4 тыс. га земли в мегапроекте “А101″, принадлежащие бизнесмену Вадиму Мошковичу, могут быть проданы московскому правительству. Правда, сумма возможной сделки не называется, но можно предполагать, что земли едва ли будут выкуплены по той стоимости, какую в них вложил инвестор.

По словам Марии Литинецкой, девелоперам мегапроектов не остается иного выхода, кроме как распродавать земли, понижать классность объектов, откладывать их реализацию на неопределенное время. Подобные веяния уже коснулись в той или иной степени проектов “Рублево-Архангельское”, “Коммунарка”, “Остров Истра”, “Плещеево (Грибаново)”, “Остров Барвиха”.

Подмосковный Шанхай

Разумеется, сложившаяся ситуация хотя и не предвещает ничего хорошего экономике в целом, но является выгодной для частного покупателя. Как признался один из участников конференции, на участки без подряда обозначился очень хороший спрос. И впрямь, вроде бы симбиоз: девелопер получает “живые деньги”, а собственник - землю, на которой может начать строить дом хоть завтра.

Однако не все так просто. Генеральный директор компании “Форесткомстрой” Регина Гусова перечислила риски, которые несут покупатель и девелопер поселка, где продаются отдельные участки без подряда. Безусловно, есть и плюсы: частный землевладелец, который строит дом для себя, делает это качественно. И даже если он решит его потом продать, то сможет получить прибыль: дом, построенный в организованном поселке, - более ликвидный объект. Но есть и минусы. Покупатель участка без подряда должен ознакомиться с условиями подключения ко всем коммуникациям, узнать планы девелопера по дальнейшему развитию поселка (если таковые планы имеются). Частный застройщик может попасть в ситуацию, когда его дом будет готов, а сроки сдачи в эксплуатацию всего поселка затянутся. Кроме того, в этом случае нельзя будет “выбрать” соответствующих соседей, а также придется вливаться в систему управления, принятую в поселке (если она уже сформирована). А коммунальные платежи в таких поселках могут достигать 20 тыс. руб. в месяц (зависит от категории поселения). Довольно неприятно узнавать о таких издержках по факту…

Но и девелопер рискует - например, потерять концепцию поселка, которая может оказаться “размыта” отдельными строениями (как заметил Геннадий Теряев, “кто-нибудь построит “минарет”, и по соседству с ним никто больше не захочет ничего покупать”). Не раз уже возникал образ Шанхая при разговорах о такой застройке. Привлекаемые частными лицами подрядчики обычно работают “вразнобой” и не несут ответственности за качество и сроки выполнения работ. Чтобы избежать подобных явлений, девелопер может ограничивать покупателя участка без подряда в некоторых действиях путем заключения договора. Например, прописываются архитектурные ограничения, в качестве подрядчиков предлагаются 3-5 компаний, которые уже одобрены девелопером поселка. Имеют место и фейс-контроль покупателя земли, и ограничение на право перепродажи участка.

Далеко не все москвичи уверены, что жизни за МКАДом нет. Некоторые рискуют и покупают жилье за городом, переезжая туда на постоянное местожительство. Портрет этих смельчаков, решивших сменить пыльный город на сельские просторы, попробовал нарисовать корреспондент “Собственника”.

Большинство москвичей регулярно отправляются за город на выходные, особенно в теплое время года. Однако лишь некоторые из них превращают временный праздник в постоянное удовольствие. Но как правило, сначала такие мигранты тщательно выбирают себе коттеджи и земельные участки, а их предпочтения в направлениях и видах объектов могут абсолютно не совпадать.

Кто они?

Среди покупателей загородной недвижимости можно встретить разных людей. “За последние годы портрет покупателя в принципе не изменился. Это собственники бизнеса и топ-менеджеры компаний”, - говорит руководитель отдела загородной недвижимости компании TWEED Елена Первакова.

Очень редко покупателем загородной недвижимости становится человек одинокий, обычно состоятельные холостяки предпочитают проводить время в шуме столичной жизни. “Такую недвижимость приобретают в первую очередь семьи. Одиночек очень немного. Как правило, о переезде за город задумываются либо в семье, в которой должен появиться ребенок, или уже есть дети, причем дошкольник, либо младший школьник”, - объясняет руководитель филиала “На Страстном бульваре” компании “Новый город” Светлана Абелян.

По словам руководителя отдела продаж компании “Аллтек Девелопмент” Жанны Потапкиной, покупатель загородной недвижимости за последние годы изрядно помолодел. “Еще два года назад это были в среднем люди, достигшие 40 лет. Они пытались реализовать свою детскую мечту: построить основательный, большой дом. Возраст сегодняшних покупателей, по крайней мере по опыту продаж нашего поселка “Графские пруды”, начинается от 26 лет и заканчивается 55 годами. Причем 60% покупателей - люди в возрасте до 35-38 лет”, - добавляет эксперт. По ее словам, большинство этих людей тратят на покупку коттеджей далеко не последние деньги. Если же судить по сфере деятельности, то, по словам Жанны Потапкиной, доля “газовиков” среди таких покупателей составляет 30%, еще 30-40% - это предприниматели, связанные с нефтью и углем, а остальными клиентами являются представители финансовых структур. Однако подобное соотношение, по мнению других экспертов, не совсем объективно отражает статистику. “Что касается топ-менеджеров газовых монополий, то эти компании, как правило, централизованно строят поселки, равно как и другие монополии, например, нефтяные или алюминиевые. Такое строительство началось еще в 90-е годы. Поэтому процент людей, покупающих жилье себе самостоятельно, в этих группах не слишком высок”, - объясняет Светлана Абелян. И все-таки, по словам Елены Перваковой, “топ-менеджеры газовых монополий и финансовых структур всегда в списке покупателей элитных объектов”.

Примечательно, что среди покупателей загородной недвижимости практически нет работающих в России иностранцев. “Что касается экспатов, то и здесь ситуация не изменилась - процент их невелик”, - говорит Елена Первакова. По словам Светланы Абелян, “они предпочитают снимать, потому что наши цены в их голове немножко не укладываются”.

“Если рисовать портрет сегодняшнего покупателя загородной недвижимости, то это на 63% мужчины в возрасте от 25 до 44 лет, на 37% состоящие в браке и на 74% проживающие в Москве. В основном это руководители среднего и высшего звена и владельцы бизнеса, предпочитающие покупать земельные участки, а не готовые коттеджи”, - подводит итог руководитель направления загородной недвижимости “МИАН - агентство недвижимости” Светлана Кондачкова.

Зачем покупают?

Из того, что загородную недвижимость покупают совершенно разные люди, легко сделать вывод, что они приобретают объекты с совершенно различными целями. По словам Жанны Потапкиной, клиенты покупают загородные дома в основном для постоянного проживания. “Очень приятно общаться с теми, кто покупку дома связывает с большой семьей. У нас был случай, когда супруга одного из покупателей прямо в поселке схватила мужа за плечо и сказала: “Здесь я хочу рожать детей!”", - рассказывает Потапкина. Увеличение интереса к загородной недвижимости, по словам Светланы Абелян, связано с переключением внимания с городских квартир: цена жилья в Москве чрезмерно высока, и часть людей решила перебраться за город, продав уже достигшее ценового потолка московское жилье. А инвестиционный потенциал подмосковных объектов весьма велик. “Люди при покупке думают не только о доме для себя и своей семьи, но и воспринимают ее как средство вложения денег”, - говорит Жанна Потапкина.

По данным аналитика загородной недвижимости корпорации “ИНКОМ-Недвижимость” Ивана Воробьева, доля инвестиционных покупок на рынке загородной недвижимости в последнее время остается стабильной и не превышает 20%. “Ситуация на рынке элитной загородной недвижимости такова, что инвестиционная составляющая не выражена столь ярко. Ликвидное предложение загородного дома с хорошим земельным участком в престижном поселке, естественно, предполагает увеличение его стоимости со временем. Но тенденции загородного рынка таковы, что в большинстве случаев покупка загородного дома - это в первую очередь покупка для жизни, а уж потом - инвестпроект”, - говорит специалист отдела загородной недвижимости Kirsanova Realty Екатерина Индзинская. Однако, по ее словам, есть люди со свободными денежными средствами, которые хотят выгодно вложить деньги и получить прибыль. Для этого очень важно сделать правильный выбор, чтобы предложение имело высокую ликвидность. “Наибольшей ликвидностью обладают загородные дома, расположенные в организованных коттеджных поселках на престижных северо-западных направлениях в 25 км от Москвы”, - считает руководитель департамента загородной недвижимости корпорации “Рескор” Татьяна Сташкевич.

Что покупают?

“Предпочтения покупателей коттеджей и домов в Подмосковье почти не изменились. Наиболее популярными остаются Рублевское, Новорижское, Калужское и Дмитровское шоссе. Еще один тренд текущего года - повышение спроса на участки и дома вдоль Киевского шоссе. Но пока количество объектов, предлагаемых на продажу, невелико, и расположены они не в самых лучших местах”, - отмечает заместитель директора управления загородной недвижимости компании “МИЭЛЬ-Недвижимость” Владимир Яхонтов.

Однако, по данным Елены Перваковой, рост цен на загородную недвижимость повлиял и на распределение спроса. “Если раньше на Новорижском шоссе за 20 соток с домом около 500 кв. м в респектабельном поселке платили около $1 млн, то сегодня это $2 млн минимум. Стоимость сотки земли на Новой Риге в настоящее время составляет около $60 тыс. за сотку”, - добавляет Елена. Рост цен приводит к “миграции” покупателей на менее престижные направления. В частности, наблюдается бум продаж по Калужскому, Киевскому и Минскому шоссе. “Аутсайдерами сегодня признаются все юго-восточные подмосковные направления. Они считаются экологически неблагоприятными и перегружены транспортом. Говоря о юге Подмосковья, можно заметить, что в настоящее время предложение на рынке коттеджных поселков здесь весьма незначительно, и спрос на такие объекты недвижимости невелик. Однако развитие Симферопольского, Каширского и Варшавского направлений в ближайшем будущем не вызывает сомнений”, - добавляет Иван Воробьев. В результате, по данным “Миэль”, лидерами спроса остаются Рублевка и Новая Рига, а по числу продаж первое место занимают Киевское и Калужское направления.

“Самым большим спросом у покупателей пользуются объекты, относящиеся к сегментам бизнес-класса, связанного с наиболее широкой группой потенциальных покупателей, и класса люкс. Соотношение между ними не изменилось”, - считает Владимир Яхонтов. Как уточняет Елена Первакова, на подмосковном рынке можно отметить два наиболее часто встречающихся потребительских запроса. Во-первых, это дом площадью от 400 до 600 кв. м на участке около 30 соток в поселке, построенном в едином архитектурном стиле, с продуманной инфраструктурой и прозрачными заборами единой высоты. Во-вторых, это земельный участок площадью от 50 соток, “без подряда”, то есть без строений, но с подведенными современными коммуникациями высокого уровня. На такие предложения существует стабильный спрос, так как всегда найдется взыскательный покупатель, который хочет построить дом по индивидуальному проекту на большом участке, даже в Дальнем Подмосковье. “Новая тенденция - это загородные усадьбы на удалении от 50 км от Москвы.

Для многих сейчас строительство загородного дома становится достойной альтернативой покупке городской квартиры. И если это не полномасштабный коттедж, а нормальный “сельский дом” со всеми удобствами, он может оказаться более дешевым и интересным вариантом.

Мы не будем рассматривать варианты с полномасштабным авторским архитектурным и дизайн-проектом, дома площадью от 500 кв. м, типовые коттеджи, эксклюзивные варианты.

Поговорим о том, что нужно знать, если вы строите дом сами (естественно, нанимая рабочих, но не “отдаваясь” серьезной фирме). Мы не будем брать в расчет и деревянные домики разной площади и конфигурации. Нас интересует полноценное, как минимум двухэтажное зимнее жилье с печкой или камином, с автономным отоплением (собственная котельная), возможно, с сауной.

От зачатия до родов

Нормальный, грамотно построенный цикл строительства загородного дома, как ни странно, 9 месяцев. Это без учета времени на подготовку и утверждение всей разрешительной документации. Которые могут прибавить еще 3-6 месяцев в зависимости от местных властей и того, кто занимается оформлением документов: профессионал, специализирующийся на данном районе, может сэкономить вам время, но не деньги.

Итак, если все документы у вас на руках, приступаем к подготовке площадки - копаем котлован. Начинать нужно в конце апреля - начале мая, через месяц “раскопки” должны закончиться. Еще 2-3 месяца ставится коробка. Она может быть кирпичной, пеногазобетонной с облицовочной кладкой, монолитной и т. д. и т. п. Внешнюю сторону можно оштукатурить и покрасить, можно сделать лицевую кирпичную кладку, можно положить сайдинг - вариантов немало.

Следующий этап - кровля. Это процесс недлительный, но кровлю нужно выбирать очень вдумчиво, чтобы крыша не протекала. Вариантов кровли множество: от профилированных железных листов до черепицы и мягкой кровли. Мягкую кровлю разумно использовать тогда, когда конфигурация крыши сложная и на нее трудно положить что-нибудь еще. Но к укладке такой кровли требования очень высоки: она должна быть идеально подогнана, иначе протечки неизбежны.

Когда стоят стены и есть крыша, ставятся окна, подводятся коммуникации, начинается внутренняя отделка. После подключения к внешним коммуникациям проводится опрессовка сначала воздухом, потом горячей водой. Дом необходимо просушить до начала отделки, хотя бы для того, чтобы высушить должным образом внутреннюю штукатурку, неизбежную при любых конструкциях, кроме деревянных. Обычно просушка приходится на начало осени, в октябре приступают собственно к внутренней отделке, установке сантехники и пр. К Новому году строительство, в идеале, должно быть закончено, новоселье и Рождество можно праздновать одновременно.

Сколько метров надо

Этот ключевой вопрос, естественно, нужно решать еще до начала проектирования. Критериев оценки два: состав семьи и цена вопроса. Второе мы подробно рассматривать не будем, потому как цена дома варьируется очень сильно в зависимости от сложности конструкции, материалов, отделки, стоимости работ, наличия или отсутствия прораба и множества других факторов.

Если финансовый ограничитель не стоит и можно исходить из потребностей семьи, то все гораздо проще. Одна пиарщица новомодного коттеджного поселка как-то обронила: “Вы знаете, 300 “квадратов” на семью вполне хватает, больше - это уже лишнее”. Но как показывает практика, на семью может оказаться вполне достаточно и 150-170 кв. м. На такой площади в трех уровнях (два этажа и подвал) легко помещается 3 спальни, гардеробная, кабинет, гостиная, столовая с кухней, гостевая спальня, прихожая, сауна и котельная. Если вам этого мало, тогда, конечно, стоит подумать об увеличении площади дома. Но теоретически такого набора должно хватать на нормальную семью с двумя детьми и бабушкой (или постоянно проживающей няней).

Прорабская доля

Затевая собственное строительство, нужно понять, готовы ли вы самостоятельно управлять строителями, закупать материалы и постоянно держать в голове все нюансы. Деньги вы таким образом, конечно, сэкономите, а вот время… Времени и нервов потрачено будет немало. Качественный прораб хорош еще и тем, что он разбирается в материалах и технологиях, скорее всего, лучше вас. Плюс имеет скидки у поставщиков, если давно работает на этом рынке. Такой качественный прораб стоит (если он на фиксинге) от $3000 в месяц, или же оплата его услуг считается как 50% от стоимости работ. Стоимость работ в свою очередь тоже рассчитывается двумя возможными способами: либо в процентах от стоимости материалов (обычно от 50 до 100%), либо по перечню выполняемых работ - на каждый конкретный “чих” строителей существуют расценки. Если же строители на зарплате, то разнорабочий получает в месяц от $600, мастер - от $1000.

Совершенно очевидно, что построить один дом дешевле, чем два. Эта простая идея приходит в голову многим, кто хочет сэкономить на строительстве. Попробуем разобраться, так ли уж выгодно строить “дом для друзей”, как в мультфильме про Чебурашку?

Дом на двоих: плюсы и минусы

Что прежде всего привлекает будущих собственников жилья в проектах типа “коттедж на две семьи”? Реальные статьи экономии. Может быть, их немного, но они действительно есть: это экономия материалов за счет одной общей кирпичной стены, возможность устройства общей каминной дымовой трубы, общего септика, а также некоторые формальности, вроде одного на две семьи подключения к сетям Мосэнерго (что тоже существенно дешевле). Кроме того, вы получаете общую приусадебную территорию - в два раза большую, чем на одного собственника, а пользоваться ею будете вместе. Впрочем, на этом, собственно, очевидные выгоды такого строительства и заканчиваются.

Далее начинаются издержки, которые сейчас могут показаться вам несущественными, но не исключено, что в дальнейшем станут настоящими проблемами. Даже близкие родственники, когда начинают жить, как говорится, бок о бок, сталкиваются с массой трудноразрешимых конфликтных ситуаций. Что же говорить о людях, которые, хоть и друзья, все же при этом совершенно разные - каждый со своими запросами и со своим режимом существования. Если вы бежали из мегаполиса (и из многоквартирного дома) в погоне за тишиной и хотя бы относительным уединением, то при наличии соседей за стенкой это вряд ли у вас получится. Если же ваши друзья через какое-то время решат поменять свои жилищные условия (или просто переехать в другое место), им придется продать свою часть дома и участка, после чего вы рискуете оказаться “в одном флаконе” с совершенно незнакомыми людьми. Возможны и более мелкие неурядицы: например, если соседи вовремя не заплатят за электричество, свет отключат сразу в обеих частях дома. Впрочем, при желании негативные стороны можно найти в любом хорошем замысле…

Как положено друзьям

Предположим, вы на сто процентов уверены друг в друге (или ваш дом будет принадлежать двум кланам одной и той же семьи). В таком случае какие шаги вам следует предпринять, чтобы все правильно оформить? Статья 250 Гражданского кодекса РФ гласит: “Один земельный участок при покупке на двух и более лиц оформляется в их общую долевую собственность. Размер долей покупателей определяется соглашением между ними и указывается в договоре купли-продажи”. Если вы строите на таком земельном участке жилой дом, он также должен быть оформлен в общую долевую собственность собственников участка (с обязательным получением Свидетельства о собственности на конкретный участок на каждого владельца). В случае продажи участка и дома денежные средства будут распределяться между продавцами согласно их договоренности, изложенной в договоре купли-продажи.

Если вы решились на совместное строительство, прежде всего вам необходимо собрать сводный “семейный совет”. Возможно, стоит даже составить внутренний документ - нечто вроде письменного соглашения между сторонами (или своеобразного “брачного договора” вашей большой объединенной семьи), в котором надо постараться заранее предусмотреть все возможные разногласия. Обсудите как можно более подробно все моменты участия в строительстве (разработка проекта, покупка материалов, надзор за строителями и т. д.) - никто не должен остаться в обиде. Сразу решите, как примерно будет выглядеть ваш приусадебный участок: а вдруг ваша супруга (большая любительница современного ландшафтного дизайна) займет непримиримую позицию по отношению к традиционным огородным пристрастиям второй хозяйки? Или наоборот: жена друга скажет, что лучше просто засеять все травой, потому что места и без того мало? Если вы учтете все нюансы и сделаете с помощью профессиональных архитекторов грамотный проект (с хорошо продуманным расположением входов и удобной планировкой, с двумя гаражами, с хорошей звукоизоляцией), то все неудобства совместного проживания могут быть сведены к нулю.

Можно купить готовый таунхаус

Когда-то давно (еще в 19 веке) первые дома на несколько семей (таунхаусы) представляли собой просто “дома в городе” - именно так переводится с английского их название. Со временем значение слова “таунхаус” утратило первоначальный смысл, и этим словом стали обозначаться дома с несколькими входами, предназначенные для нескольких семей. Если говорить о Москве, то у нас таунхаусы и строятся-то, в основном, за пределами МКАД. До недавнего времени это было исключительно элитное жилье, однако сейчас наметилась тенденция по созданию таких поселков для среднего класса (как это давно принято за границей). В Америке, например, поселки, состоящие из таунхаусов, организованы по принципу кондоминиумов: с общей инфраструктурой, общими инженерными коммуникациями и т. д. Основные покупатели такого жилья - это люди со средним достатком, у которых не хватает ни сил, ни средств, чтобы ухаживать за более дорогим и хлопотным индивидуальным коттеджем.

Если ваша цель - получить комфортабельное и отвечающее всем современным требованиям жилище (без роскошеств и излишеств), то таунхаус сможет удовлетворить всем вашим требованиям. В рамках общего дома вам будет выделена жилая площадь (150-300 кв. м на двух этажах) с прилегающим к ней земельным участком (1-4 сотки), а также собственным гаражом и местом для парковки автомобилей. В таунхаусе предусмотрен стандартный набор всех удобств, необходимых для европейского уровня жизни: централизованные системы тепло - и водоснабжения, Интернет, кабельное телевидение, санузел на каждом этаже, большая гостиная и кухня внизу, детские, спальни и кабинет наверху, а иногда есть еще цокольный этаж с гостевой комнатой и хозблоком.

Приобретение загородной недвижимости является для наших соотечественников показателем их успеха и достижений, причем дом у воды иметь наиболее престижно. Более половины россиян владеют на сегодняшний день загородным жильем или садовым участком, многие переезжают за город, продавая свое городское жилье. А значит, разворачивающаяся в последнее время кампания Росприроднадзора по сносу незаконно возведенных коттеджных поселков не может не волновать хозяев дач и коттеджей. Как уберечь свой дом от сноса, “Собственник” поинтересовался у экспертов рынка.

Бутово снова в центре внимания

То время, когда о сносе загородных домов и целых коттеджных поселков говорили как о некоем нонсенсе и воспринимали заявления Росприроднадзора скорее как пустые угрозы, осталось позади. Теперь всем понятно: снос - не шутка, и незаконные коттеджи хотя и медленно, но стирают с лица города и области. Так, 11 июля заместитель руководителя Росприроднадзора Олег Митволь, одно упоминание имени которого заставляет вздрагивать владельцев коттеджей, провел очередную проверку поселков, на этот раз - в Бутовском лесопарке. Проверка была инициирована штабом движения “За спасение Бутовского лесопарка”.

По итогам проведенной инспекции Митволь подписал 4 протокола о нарушении природоохранного законодательства. Первые два были составлены в коттеджном поселке Березка, где, по данным комиссии, “имел место захват части государственного лесного фонда”. “С этим вопросом мы будем разбираться подробнее, дадим поручение инспекторам и передадим документы в прокуратуру. Пятнадцать домов вообще непонятно каким образом стоят в лесу”, - заявил в ходе инспекции Митволь.

Также были составлены протоколы о нарушениях в садовом товариществе “Бочаров” и в коттеджном поселке Лукоморье. “По поселку Лукоморье у нас тоже очень много вопросов, - отметил Митволь. - Как, например, появился второй забор, какие документы есть на эти дома? Соответственно, мы сейчас все это запросим. Будем разбираться и обязательно, как только получим какие-то документы, поставим в известность инициативную группу”. Также он отметил, что “дом, который мы видели, явно строится с нарушениями”. Завершая проверку, заместитель руководителя Росприроднадзора затметил, что не понимает, как эти дома могли оказаться в охраняемой зоне спецобъекта, и что “каждый вот такой домишко стоит полтора-два миллиона долларов, но это уже не наше дело”.

Что грозит хозяевам коттеджей?

В случае если инспекционная комиссия обнаружит факты незаконного строительства на

природоохраняемых территориях, самозахвата земель, вырубки деревьев и кустарников, повреждения плодородного слоя почвы, то остановить государственный маховик будет не просто. Росприроднадзор подаст иск в суд о сносе незаконных строений и выплате штрафов за вред, причиненный природе. Если иск будет удовлетворен, то коттеджи снесут, хотя владельцы могут оспорить это решение суда.

Первым “громким делом”, которое тянется уже несколько лет и которое Росприроднадзор сумел довести до логического конца, стал добровольный снос нескольких коттеджей в поселке Екатерининские Валы, расположенном в водоохранной зоне Истринского водохранилища. Дело тянется до сих пор - это говорит о том, что при активном сопротивлении владельцев снос дома, похоже, весьма трудное дело, даже если принято судебное решение.

Сейчас принято еще несколько судебных решений, в которых Росприроднадзору будут противостоять далеко не простые москвичи, а люди, имеющие доступ к серьезным административным ресурсам, иначе им бы не удалось получить участки в Серебряном Бору (поселок Речник в Серебряном Бору - разрешение на снос первого дома в этом поселке было выдано судом в мае текущего года). Принято решение и о ликвидации незаконно возведенного дома члена Совета Федерации Игоря Изместьева, которое также пока не выполнено.

Перспективы рынка

Еще один скандал назревает на Рублевке. В конце июня с официальным заявлением о незаконности приобретения участков лесного фонда у кооператива “Содружество Николина Гора” выступили Минприроды РФ и Федеральная служба по надзору в сфере природопользования. В тексте заявления содержится предупреждение об уголовной ответственности за неправомерные действия для ряда юридических и физических лиц, занимающихся коттеджным строительством в Подмосковье.

Ситуацию осложняет еще и тот факт, что 12 июля в поддержку защитников природы высказался мэр Москвы Юрий Лужков. Его претензии по поводу вырубки лесов в ближайшем Подмосковье адресованы правительству Московской области. “Для Москвы этот “зеленый пояс” - легкие города. Московская область продает там землю под дачные участки”, - пожаловался мэр. Похоже, битва собственников и защитников природы обещает быть длительной и бурной, и владельцам коттеджей предстоит досконально изучить природоохранное законодательство.

Всего, по словам Олега Митволя, только в Московской области насчитывается свыше двух тысяч “самовольных” построек - цифра впечатляет и заставляет владельцев загородного жилья задуматься: а не попадает ли их дом в число незаконно возведенных?

Однако, согласно мнению директора по развитию инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group Валерия Мищенко, проблема не примет массового характера, а коснется исключительно недобросовестных застройщиков, проявивших неграмотность на стадии планирования объекта, за что в настоящее время отвечают частные собственники жилья. “Застройка коттеджей на берегах водохранилищ началась в середине 90-х годов, когда еще не было четкой законодательной базы, регламентирующей вопросы строительства объектов у воды. Кроме того, можно говорить и об имевших место явных нарушениях законодательства, когда разрешения на строительство домов в “запретных” зонах выдавались с попустительства местных властей. Единственным же правильным решением было перестраховаться и сделать все по закону”.

С наступлением холодов жизнь на строительных площадках традиционно замирает: многие предпочитают законсервировать строительство и ждать наступления весны. Впрочем, такой вариант устраивает не каждого. Темпы современной жизни не предусматривают сезонной спячки, поэтому зимнее строительство все чаще становится нормой.

Решаемся строить зимой

Отметим сразу, что при температуре ниже - 20 ?С строительные работы ведутся только в случае крайней необходимости. Но наши зимы отличаются непостоянством температур, так что простаивать объект, скорее всего, будет недолго. Если исполнители работ будут учитывать особенности зимней стройки и соблюдать определенные ограничения, то морозные дни никоим образом не повлияют на конечный результат. Разумеется, при выборе строительной фирмы стоит в первую очередь поинтересоваться, имеют ли они опыт выполнения подобных работ: строительство при низких температурах требует, помимо высокой квалификации, еще и навыков в обращении с зимними материалами.

Кроме того, помните - в зимнее время производительность труда ниже: рабочие чаще прерываются, чтобы обогреться, им приходится отвлекаться на очистку снега или прогревание грунта, да и процесс кирпичной кладки при низкой температуре вряд ли будет высокоскоростным. Все эти факторы приводят к повышению стоимости строительства, которое так и называется - зимнее удорожание. В зависимости от вида работ размер удорожания варьируется в пределах 5-10% от их полной стоимости.

Но не нужно думать, что зимнее строительство - это сплошные проблемы. Здесь есть и положительные моменты. В связи с тем, что зимой значительно сокращается спрос на строительные работы, в этот период закономерно снижается и стоимость рабочей силы, а также цены на стройматериалы. Поэтому зимняя стройка обходится иногда даже дешевле летней.

Начнем с фундамента

Понятно, что рытье котлована лучше начать осенью. Однако обстоятельства не всегда складываются в нашу пользу. Допустим, у вас возникла необходимость построить фундамент в зимнее время. В таком случае прежде всего возникает вопрос о прогревании грунта. Наиболее легкий способ - просто развести костры. Но, если средства позволяют, эффективнее будет установить шатер с электрообогревателями. В строительстве фундамента зимой есть и свои преимущества: так, не нужно опасаться, что грунтовые воды затопят котлован. При рытье нужно следить главным образом за тем, чтобы не проморозить основание, а раствор использовать специальный, с противоморозными добавками, позволяющими работать при низких температурах.

Один из наиболее распространенных методов предохранения бетона от замерзания - это предварительный электроразогрев. С помощью электрического тока бетонную смесь в течение 5-10 минут разогревают до + 40… +60 ?С, после чего укладывают в опалубку. Используется и способ электрообогрева в нагревающей опалубке или при помощи специальных проводов, заложенных в смесь. Важный момент: нельзя использовать бетон, в состав которого входит мочевина, поскольку она не выдерживает температуру выше сорока градусов. Наверное, не стоит объяснять, почему такие работы обязательно должны выполняться опытными специалистами.

Возводим стены

Строительство кирпичных стен при низкой температуре воспринимается специалистами как нечто вполне обыденное. Здесь все зависит от раствора и квалификации рабочих. Большую роль играет и оборудование стройплощадки. Естественно, возникают затраты на поддержание нужной температуры раствора. Да и вагончик рабочих должен обеспечивать надежную защиту от холода.

Как мы уже говорили, иногда строительство зимой бывает более оправданным, чем в летний период. Так, предпочтительней летнего оказывается строительство деревянных зданий при низких температурах. Деревянные конструкции самого высокого качества возводятся именно из зимнего леса, который срублен после окончания сокодвижения, при температуре от - 5 до - 7 ?С. При зимнем строительстве происходит дальнейшее вымораживание бревна, что обеспечивает более равномерную усадку и уменьшает образование трещин и перекосов конструкции. К тому же “зимнее” бревно в меньшей степени подвержено воздействию грибка. А к весне дерево уже достаточно просыхает, чтобы противостоять вредным воздействиям. Разумеется, работа с деревом зимой тоже требует особых навыков: при минусовых температурах древесина становится хрупкой, и вероятность возникновения трещин при небрежном выполнении некоторых операций очень велика.

Позаботимся о кровле

Хотя монтаж кровли традиционно относится к видам работ, которые принято выполнять летом, по большому счету, минусовые температуры не станут здесь серьезным препятствием. Ни цементно-песчаная черепица, ни кровельное железо, ни шифер не требуют в зимнее время особых условий хранения и монтажа. А вот рулонные материалы и битумная черепица могут использоваться в строительстве лишь при температуре до - 15 ?С: при замерзании они становятся хрупкими. Поэтому полимерно-битумные материалы рекомендуется хранить в теплом помещении и работать с ними на крыше при тепловой завесе.

По сути, основные проблемы при возведении кровли зимой - это ветер, снегопады и короткий световой день. Ведь порой уборка снега и просушивание рабочего пространства занимают немалую часть рабочего времени. Поэтому, при наличии достаточных средств, лучше оборудовать стационарное защитное укрытие над кровлей. Это позволит существенно увеличить и производительность труда, и качество работы.

Что касается отделочных работ, к ним все-таки стоит приступать с наступлением теплого времени года. К тому времени как раз произойдет полная осадка здания, и выполнить отделку можно будет максимально качественно. Так что, если вы отмените “зимнюю спячку”, летом, когда ваши соседи будут в самом эпицентре строительных работ, вы уже отпразднуете новоселье.

Дмитровское направление - на четвертом месте по объемам продаж по итогам прошлого года. Что выгодно отличает Дмитровку от Новорижского, Рублево-Успенского и Калужского шоссе (первые три места) - это самый широкий по цене спектр предложения. Цена участка на этом направлении может различаться более чем в 6 раз - в зависимости от местоположения.

Плюсы и минусы

А конкретнее, от близости к тем или иным природным “бонусам” - водоемам или лесным массивам: и тем, и другим Дмитровка обязана славой экологичного и спортивного направления. “В силу природных особенностей трасса богата каскадом водохранилищ и озер, холмов и лесов. Это рай для любителей активного отдыха на воде и тех, кто увлекается горными видами спорта. С точки зрения экологии и природы направление не уступает шоссе западных направлений, а по живописности и самобытности природы, может, даже в чем-то и превосходит”, - говорит Ирина Семенова, менеджер продаж департамента загородной недвижимости компании IntermarkSavills.

“Дмитровское направление может похвастаться природными ландшафтами и водоемами, - соглашается директор департамента инвестиций в недвижимость инвестиционной группы AG Capital Александр Короткий. - Географическое направление - север Московской области, обилие водохранилищ и лесных массивов обеспечивает преимущества с точки зрения экологии”. Кроме того, общеизвестная “фишка” Дмитровки - развитая спортивная инфраструктура: здесь расположены горнолыжные комплексы (”Яхрома”, “Волен”, “Сорочаны”, “Степаново”, клуб Леонида Тягачева) и яхт-клубы.

С минусами тоже все вполне понятно: это аэропорт Шереметьево и транспортная доступность. “Некоторые отказываются от покупки из-за страха постоянно слышать гул пролетающих самолетов, - говорит Короткий. - Но девелоперы, ведущие застройку в зоне 10-15 км от Москвы - там, где проходит воздушный коридор, обещают компенсировать это неудобство развитой инфраструктурой поселков и качеством строительства”.

Транспортные проблемы, надо признать, компенсировать сложнее. “Как правило, “пробка” начинается уже в центре города, на Долгоруковской улице, и рассасывается только после 10 км от МКАД. Шоссе загружено большегрузным транспортом, - рассказывает Ирина Семенова. - Если дорожники не будут улучшать и расширять Дмитровское шоссе (как в пределах Москвы, так и ближайшего Подмосковья), то со временем ситуация будет усугубляться, поскольку в этом направлении ведется строительство новых жилых микрорайонов в поселке Северный”.

“Существенный минус - это сложная транспортная доступность, тяжелый выезд на шоссе, узкая трасса со множеством светофоров”, - комментирует генеральный директор компании Ostogenka Real Estate Максим Сухарьков.

Предложение на любой вкус

По состоянию на начало 2008 года на долю Дмитровского направления приходится примерно 12% от общего количества предложения подмосковных коттеджей и таунхаусов. В единицах, как говорит генеральный директор компании “Миэль - Загородная недвижимость” Савелий Орбант, это около 60 поселков на расстоянии до города Дмитрова, из них 43 находятся в первичной продаже.

По словам же руководителя направления загородной недвижимости компании “МИАН - агентство недвижимости” Светланы Кондачковой, по итогам 2007 года доля продаж объектов на вторичном рынке составила около 55%, еще 30% пришлось на строящиеся объекты в коттеджных поселках, и 15% - это земельные участки с подрядом и без подряда. “В перспективе, в ближайшие 2-3 года, структура продаж существенно изменится, - говорит Светлана Кондачкова. - Прожективный уровень спроса на недвижимость по Дмитровскому направлению демонстрирует растущий спрос на объекты первичной недвижимости, доля продаж которых в перспективе может увеличиться до 45 %”.

По категориям жилья, как рассказывает Савелий Орбант, структура предложения по Дмитровке сегодня выглядит следующим образом: 1 организованный коттеджный поселок эконом-класса, 20 поселков категории комфорт, 25 - бизнес, 4 - премиум, 8 - люкс и 1 - эксклюзив. Средняя цена сотки земли, по словам эксперта, составляет сейчас около $11,5 тыс. (в розницу, без уточнения категории и наличия коммуникаций); средняя стоимость домовладения - $835 тыс., квадратного метра - $2,4 тыс.

Впрочем, такого рода “средняя температура по больнице” в случае с Дмитровкой имеет еще меньше смысла, чем обычно. “В зависимости от расположения относительно лесных массивов и расстояния до водоемов стоимость участка на Дмитровском шоссе может варьироваться от $7 до $45 тыс. за сотку, - такой пример ценового разброса приводит Светлана Кондачкова. - Подобная разница в оценках средней цены объясняется сложностью подсчета “среднего арифметического” при широком ценовом разнообразии предложения”. И действительно, на этом направлении представлены проекты самых разных ценовых категорий.

От эконома до элиты

“Исторически так сложилось, что дорогая недвижимость на Дмитровском шоссе находится в зоне отдыха Троицкое, в 7 км от Москвы. Из дорогих поселков могу назвать Лазурный Берег, Пестово, M.o.n.a.k.o.v.o. Это три поселка на большой воде, с обширной инфраструктурой, связанной с яхтенными видами спорта, - рассказывает Максим Сухарьков. - Вообще хочу отметить, что элитный поселок на этом направлении всегда находится у большой воды. В целом, самое заметное развитие на Дмитровском шоссе получил бизнес-класс”.

“Ценовая вилка в данном направлении очень широка, - говорит Ирина Семенова - В коттеджном поселке Лазурный Берег реализуются некоторые живописные земельные участки с подрядом на строительство особняков по цене до $16 млн. Поселки премиум-класса, такие как Пестово, M.o.n.a.k.o.v.o., имеют средний ценник от $2 млн до $3 млн за домовладение. В поселках бизнес-класса домовладения реализуются по цене $500-800 тыс.”.

Категорию же эконом-класса, рассказывает Светлана Кондачкова, на Дмитровском шоссе представляют поселки таунхаусов: Мечта, Северная Слобода, Ясная Поляна, Катюшки, Дубрава и Долгопрудный. “Площадь наиболее востребованных “экономичных вариантов” домов составляет 200-300 кв. м (это показатель трети коттеджей, представленных на рынке), таунхаусов - 120-200 кв. м. Размер самого популярного загородного жилья бизнес-класса и элитных коттеджей - 450-700 кв. м, - говорит эксперт. - В настоящее время в районе Дмитровки представлен практически весь спектр предложений загородного жилья - от относительно дешевых домиков в стародачных местах до элитных коттеджей на берегу водохранилищ”. Последних, кстати, становится все больше, так что называть Дмитровку направлением бизнес-класса уже не вполне верно.

“В настоящий момент здесь возводится несколько уникальных коттеджных поселков (Лазурный Берег, Аврора, Зеленый Мыс, Паллада-Сити), и потребительский спрос на них обещает оправдать ожидания риелторов, девелоперов и застройщиков”, - рассказывает Кондачкова. Вообще, новые проекты появляются в основном вдали от собственно Дмитровского шоссе - в глубине лесных массивов, вблизи горнолыжных курортов или у “большой воды”; особенно активно идет освоение района Яхромы, где как раз и строятся элитные поселки класса премиум и люкс. В целом по объемам строительства Дмитровка - в пятерке лидеров, успешно выдерживая конкуренцию Новой Риги, Рублевки, Калужского и Пятницкого направлений.

То внимание, которое правительство начало уделять малоэтажному строительству в последние полгода, говорит о том, что Россия, наконец, обратила внимание на опыт зарубежных стран в создании жилья для среднего класса. Реальна ли эта концепция для наших условий?

Многие столицы “высшей лиги” давно уже не ведут районной крупномасштабной застройки из-за нехватки земли. Москва, в общем, тоже уже пришла к точечной застройке и необходимости строиться за МКАД. А вот для многих других городов России, миллиоников и менее масштабных, вопрос о том, что и как строить, стоит весьма остро. Дело еще и в том, что последние 15 лет строительство в России велось весьма вяло, и практически везде без грамотной концепции - связано это было и с нехваткой специалистов в данной области, и с недостаточным финансированием. Однако сейчас в регионы началась экспансия крупнейших застройщиков, сделавших свой капитал на московском и питерском рынках, цена на недвижимость на которых выросла за последние 8 лет практически в 10 раз. Еще более значительный рост цен наблюдался на загородном рынке, причем в отличие от городского он продолжает расти и сейчас. Частным застройщикам этот сектор представляется более перспективным еще и потому, что за городом выкупить землю под застройку намного проще, чем в городе, где множество коммуникаций и обременений.

Но коттеджная застройка годится в большей степени для верхней прослойки среднего класса, а перед государством стоит задача построить доступное жилье. Как считают в верхах, ставку стоит сделать на малоэтажную застройку, как это наблюдается повсеместно вокруг крупных городов в Европе.

Что такое “малоэтажность”?

Малоэтажная застройка - это дома не выше четырех этажей, что избавляет от необходимости встраивать в проект лифты и мусоропроводы.

Оптимальным же вариантом такой застройки выглядят поселки более чем на 40 домов, каждый дом в которых располагал бы участком в 8-10 соток, а при нехватке земли это может быть и поселок из таунхаусов, где земельный надел составляет 1-3 сотки.

Дмитрий Медведев, как ответственный за реализацию нацпроекта “Доступное жилье”, еще весной 2006 года предложил президенту расширить проект за счет внедрения закона о малоэтажном строительстве, поскольку стоимость его в большинстве случаев сопоставима, а иногда даже ниже по сравнению с “обычным”, многоэтажным. Тем более что многоэтажное жилье намного сложнее в эксплуатации. “По-государственному, по-крупному, для нас лучше строить отдельные дома, за которыми люди смогут ухаживать, улучшать и надстраивать их”, - уверен Медведев. Причем, по замыслу вице-премьера, малоэтажное строительство в России не должно ограничиваться эконом-сегментом: “Нужно строить разное жилье, в том числе и дорогое, чтобы за счет его продажи получать средства на строительство жилья эконом-класса, которое можно было бы реализовать по ипотечно-социальным программам с субсидированием кредитной ставки”, - считает Медведев.

Сейчас речь уже идет не столько об отдельном законе, сколько о внесении дополнительной главы в Жилищный кодекс РФ. По замыслу властей, строительством таких поселков будут заниматься кооперативы граждан, которым предоставят различные льготы. В соответствии с нормативным актом, разработать который Медведев поручил спецкомиссии, земля будет распределяться по упрощенной схеме: участки достанутся кооперативам-застройщикам, которые и будут решать, как распределятся участки и где пройдут дороги.

Для приобретения жилья в таких кооперативах необходимо будет внести паевой взнос, который составит 20-25% от стоимости, а остальное придется выплачивать в рассрочку последующие 10-20 лет. В дальнейшем дом либо перейдет в собственность жильцов, либо останется в собственности кооператива, как объясняет председатель думского Комитета по законодательству Павел Крашенинников.

К вечному вопросу о типовом жилье

Разработкой проектов в рамках развития программы малоэтажного строительства будет заниматься Росстрой, которому поручена работа над типовыми планами поселков. Таким образом предполагается избежать дополнительных расходов на услуги архитекторов и инженеров. В этом, к слову, состоит одно из ключевых различий между подходами к малоэтажному строительству в Европе и в России: на Западе к созданию планов таких поселков привлекаются различные архитекторы, для каждого отдельного проекта разрабатываются индивидуальные проектные решения. Что, между прочим, позволяет адаптировать поселок к конкретной местности - ведь совершенно непонятно, каким образом одинаковые типовые поселки могут строиться без учета разницы рельефа и климатических условий.

Вероятно, не нужно подробно рассказывать о количестве климатических поясов и разнообразии рельефа нашей страны. Конечно, не исключено, что для каждого региона, например, будет разработан свой проект. Но это совершенно не отменяет преимуществ индивидуального проекта перед типовым. В конце концов, хотелось бы, чтобы наступило время, когда и у нас в процессе строительства будут учитываться качественная и эстетическая составляющие, и проекты будут учитывать, из какого местного материала лучше всего строить дома.

К примеру, деревянные коттеджи прекрасно подойдут для условий Сибири, но не для Краснодарского края. Дмитрий Медведев, выступая в Госдуме, высказал свою позицию по этому поводу: “Мы не до конца используем потенциал России как крупнейшей лесной державы мира. И, несмотря на то что значительная часть населения в нашей стране живет, по сути, в лесах, домостроение, основанное на переработке леса, у нас развито очень слабо”. Он отметил, что в рамках национального проекта предусмотрено несколько экспериментальных площадок, на которых рассматриваются и апробируются технологии деревянного домостроения. В частности, это площадка в Санкт-Петербурге, несколько площадок в Центральной России, в Архангельской области и т. д.

Реалистичность планов

Мнения специалистов по поводу грандиозных “малоэтажных планов” весьма неоднозначны. Опрошенные эксперты солидарны в одном: для успешной реализации проекта нужно, прежде всего, добиться от региональных властей предоставления застройщикам участков с подведенными к ним коммуникациями. Кроме того, необходимо создать достаточное количество предприятий по изготовлению каркасно-модульных домов, что возможно и выгодно лишь при успешном частно-государственном партнерстве.

Однако ряд специалистов считают эти планы вполне жизненными: эксперт Института экономики Эдуард Трутнев полагает, что идея “малоэтажной России” вполне имеет право на существование - впрочем, только в пригородах европейской части страны, за исключением Москвы и Московской области. И для этого совсем не нужен отдельный закон, ведь главная проблема - элементарная нехватка земли, и единственное, что могло бы действительно стимулировать программу, - отмена аукционного принципа предоставления участков кооперативам. С другой стороны, проблемой может стать неразвитость земельной ипотеки, ведь, чтобы найти средства на строительство, в Европе чаще всего закладывают банку земельный участок. Есть определенные трудности и с законным созданием кооперативов гражданами, желающими заниматься индивидуальным строительством, и в его рамках созданием коллективной инфраструктуры. А уж про отсутствие градостроительных планов, дорог, малых мощностей электро - и газоснабжения и дороговизну их подведения знает, наверное, каждый школьник.

По инициативе Истринской городской прокуратуры возбуждено уголовное дело в отношении судебного пристава-исполнителя, который подделал документ о сносе коттеджного поселка.

В марте прошлого года вступило в законную силу решение Истринского городского суда, вынесенное по иску Истринского городского прокурора к обществу с ограниченной ответственностью “Бизнес Лайн”. Основанием для обращения прокурора в суд явилось то обстоятельство, что ООО “Бизнес Лайн”, нарушив права граждан на благоприятную окружающую среду, самовольно возвело на полученном в аренду участке леса на берегу Истринского водохранилища 19 объектов недвижимости. Суд удовлетворил требования прокурора и обязал ответчика снести постройки.

24 апреля 2008 года городская прокуратура получила исполнительный лист по делу и предъявила его в Службу судебных приставов для принудительного исполнения.

Ввиду значимости судебного акта его исполнением занимался специализированный межрайонный отдел по особым исполнительным производствам Управления Федеральной службы судебных приставов по Московской области.

27 июня 2008 года судебный пристав-исполнитель Геннадий Филатов вынес постановление о возбуждении исполнительного производства, о чем уведомил городскую прокуратуру. В дальнейшем он регулярно информировал прокуратуру о том, что принимаются меры к исполнению судебного решения и что должник приступил к сносу строений.

Так как процесс исполнения явно затягивался, в феврале текущего года Истринская городская прокуратура затребовала материалы исполнительного производства. В них имелось постановление Филатова от 2 октября 2008 года, согласно которому коттеджный поселок снесен, земляной покров восстановлен.

Как показала проведенная прокуратурой выездная проверка, все 19 самовольно возведенных объектов недвижимости - коттеджи и вспомогательные постройки - находятся на своих прежних местах.

Генеральный директор ООО “Бизнес Лайн” А.Якутов попытался заверить проверяющих, что в октябре прошлого года все постройки снесли, и за 4 месяца, с помощью “новейших технологий” возвели вновь. Ответчик также порекомендовал представителям прокуратуры вновь обратиться в суд за вынесением решения о сносе строений.

Такой же версии придерживался судебный пристав-исполнитель Филатов. С его слов, в октябре 2008 года он лично удостоверился в сносе строений, о чем составил соответствующий акт.

В ходе инициированной прокуратурой проверки в порядке ст.ст.144-145 Уголовно-процессуального кодекса РФ было получено заключение специалиста в области строительства о том, что коттеджам и фундаментам, на которых они стоят, уже несколько лет.

По результатам проверки Следственным управлением при УВД по Истринскому муниципальному району в отношении судебного пристава-исполнителя Геннадия Филатова возбуждено уголовное дело по ч.2 ст.292 (служебный подлог, повлекший существенное нарушение прав и законных интересов граждан или организаций либо охраняемых законом интересов общества или государства) УК РФ. В ходе следствия будут изучены мотивы, побудившие пристава составить подложный документ.

Истринская городская прокуратура также обратилась в суд с заявлением о возобновлении исполнительного производства о сносе самовольно возведенных строений. Об этом сообщает пресс-служба прокуратуры Московской области.

Тяга к европейскому комфорту в конце 19 века обернулась в России появлением первых девелоперов. Они занялись проектированием и строительством загородных поселков. На вооружение были взяты рекомендации русских врачей, которые считали, что север и северо-восток Подмосковья благоприятны для человеческого организма.

Финансисты и землевладельцы

Населенного пункта с именем Джамгаровка в наши дни не встретишь ни на одной подмосковной карте. А в конце 19 века финансистов Джамгаровых можно было причислять к числу первых в России девелоперов. Братья считались одними из главных застройщиков Лосинки, вели побочный бизнес в виде сдачи в аренду объектов загородной недвижимости и очень много сделали для развития дачного строительства на северо-востоке города. По их инициативе был углублён пруд в поселке “Лосиноостровский”, организовано “Общество благоустройства Джамгаровки”.

История создания поселка европейского по тем временам класса Новогиреево довольно забавна. Идея зародилась у англомана и эстета Ивана Александровича Торлецкого (местные крестьяне с трудом выговаривали эту фамилию, в результате чего, переиначили её на Терлецкого).

Терлецкий - 50-летний респектабельный джентльмен “с волнистой седеющей бородой, с голубыми ласковыми глазами”. Его отец сколотил миллионное состояние на винных откупах, строительных подрядах, сдаче в аренду недвижимости на Кузнецком мосту. За активный бизнес даже получил звание советника коммерции. А вот сын на протяжении почти полувека вел жизнь жуира, покорителя женщин. Ещё в 1890-х годах он построил рядом со старой отцовской усадьбой коттедж в английском стиле - с водопроводом, канализацией, электричеством. Слыл хлебосольным хозяином, у которого не переводились гости. Капиталы быстро таяли и, в конце концов, Ивану Торлецкому срочно пришлось искать перспективный источник дохода.

Тогда он и воплотил идею со строительством коттеджного поселка в Новогиреево. Ю.А. Бахрушин писал в воспоминаниях: “Старик Терлецкий выделил сыну часть своего имения, так называемое Новое Гиреево. Молодой хозяин прорубил в вековом лесу просеки, нагнал плотников и стал спешно воздвигать дачи, дабы поправить финансовые дела”.

Девелоперская наука

Новогиреево и Лосинка дали первый опыт русскому девелопменту. Стремление к повышению качества жизни диктовало переход к рациональным архитектурным формам и моделированию жизненного пространства. Новые принципы возведения загородных домов излагались, судя по опыту английских и немецких строителей, в одном из пособий по строительству дач, вилл и особняков, которое было издано в 1913 году. “Для выбора места для поселка, - говорилось в нем, - требовались высокая сухая местность; близость питьевой воды, возможность устройства стоков для нечистот; удобные дороги; близость аптеки, доктора, школы; и, что немаловажно, материальная обеспеченность поселенцев, дабы иметь возможность впоследствии разложить повинности на большое число плательщиков”. Так же, указывалось в пособии, “при выборе места под поселок, требовалось избегать: плывуна-грунта (таившего опасность оползней и сдвигов); сырых и болотистых мест”. Рекомендовалось не возводить дома на территориях, где раньше были свалки и кладбища.

Что касается непосредственно жилых объектов, то дома предписывалось возводить “в северной стороне усадебного места, дабы оставалась большая площадь солнечная”, и, конечно, “избегать излишней порубки имеющихся деревьев”.

Не правда ли злободневно? А будущему хозяину дома не следовало забывать пословицу “Куда приходит солнце, туда не заглядывает доктор”. Поэтому при строительстве следовало разложить дом “по диагонали к меридиану, чтобы все комнаты были светлые”. А окна спален размещались на восток, так как в них “к вечеру делается прохладнее”.

Европейский стандарт загородного дома на одну семью включал следующую внутреннюю планировку. В доме должна была быть небольшая приемная, две столовые - большая и малая, рабочий кабинет, комнаты для игры, музыки, зал для танцев, зимний сад, детские для игры и для работы, спальни в зависимости от возраста и числа детей, спальня для родителей. Не забытыми остались и комната для прислуги с особой умывальной, ателье с потолочным светом, а также ванные, гардероб, ватерклозеты на каждом этаже.

Рекомендовалось иметь отдельное помещение для чистки платья и сапог. В подвальном помещении дома надлежало разместить бойлерную, винный погреб с прохладной комнатой для питья и отдыха. Для самых “продвинутых” уже в те времена в доме строились гаражи. Сначала для велосипедов, а затем и для автомобилей.

Но даже сто лет назад все эти англо-немецкие наставления в России могли посчитаться не всегда выполнимыми. Поэтому автор пособия сделал в конце книги мудрую оговорку о том, что “назначение комнат совершенно не соответствует требованиям русской жизни и приводятся они только лишь ради ознакомления русской публики со вкусами среднего европейца”.

Впрочем, если автор и попытался на всякий случай перестраховаться, то даже первые русские поселки, уже ничем не уступали западным образцам. Не зря же известный художник Константин Коровин каждое лето предпочитал снимать дом на станции “Лосиноостровской”. Из его писем можно было узнать, что “Лосиная все больше начинает походить на европейский курортный городок, пожалуй, только более шумный и оживленный, чем у немцев. Но та же яркая гуляющая публика, те же непременные больные в окружении услужающих и врачей, дети с гувернантками, скучающие барыньки”.

И в самом деле, для русского народа очень характерна пословица о том, что они долго запрягают, но быстро ездят. В той же Лосинке к 1905 году уже появились необходимые объекты инфраструктуры - почтовое отделение, телефонная подстанция почти на шесть десятков абонентов, на улицах - керосиновые фонари и даже ночная стража, так напоминающая отряды добровольцев-дружинников советских времен. Но и это далеко не все: в поселке разбивается парк, оборудуются общественные площадки, по центру прокладывается шестиаршинная аллея, от которой в разные стороны уходят прогулочные дорожки. В парке появляется Летний театр, зимний павильон, и даже несколько площадок для игры в большой теннис.

И первые почитатели загородной жизни

С открытием Лосинки и Новогиреево у москвичей началась новая эра загородного существования. Стремление к повышению качества жизни диктовало переход к рациональным архитектурным формам.

Москвичи оценили природу подмосковных мест и с радостью арендовали дома. Благо, добраться на лоно природы можно было уже не только на конных повозках, но и в комфортном вагоне с помощью паровозной тяги. В 1911 году один из экспертов рынка загородной недвижимости писал в своем отчете, что для преодоления расстояния отделяющего Лосиный Остров от Лубянки требовалось 10-15 минут, чтобы от поселка добраться до платформы, потом ещё четверть часа приходилось “трястись” в вагоне поезда, и ещё 15-20 минут добираться на извозчике от вокзала до Лубянской площади.

Получалось, что дачник проводил в пути около 45 минут, что по тем временам считалось дорогой дальней и долговременной. Не правда ли, для современного москвича, такое резюме звучит совсем неожиданно и смешно.

А в свободное время жителям поселков рекомендовалось осваивать подвижные игры, в числе которых были “крокет, крикет, лаун-теннис, фут-бооль (ножной мяч), гольф, а также русская лапта”.